La reciente recuperación del peso frente al dólar 'le quitó fibra' al crecimiento de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
El sector de fibras dolarizadas integrado por Fibra Uno, Terrafina, Fibra Monterrey, Fibra Prologis, Fibra Macquarie, Fibra Danhos y Fibra HD reportó un estancamiento en sus ingresos netos operativos -conocido como NOI por sus siglas en inglés, que integra ingresos por renta de inmuebles menos los gastos operativos- durante el segundo trimestre de 2017, respecto al primer cuarto del año anterior.
El avance de sólo 0.07 por ciento en el NOI reflejó el desempeño más débil desde al menos el segundo cuarto de 2015 -en una comparación similar- y se ubicó por debajo del alza promedio de 15 por ciento observada en los ocho trimestres anteriores.
El menor crecimiento de las Fibras obedeció a la apreciación de casi 4 por ciento del peso frente al dólar durante el segundo trimestre de 2017, contra el primer cuarto de este año, de acuerdo con expertos del sector inmobiliario.
De manera anualizada, la moneda mexicana se revalúo casi 1 por ciento.
En promedio, 57 por ciento de la facturación de las siete Fibras es en dólares.
Por sector, el industrial tiene una exposición de más de 90 por ciento al dólar; el de oficinas más de 80 por ciento; y el comercial, de alrededor de 20 por ciento.
"Hay una afectación relativa para las Fibras que tienen exposición al arrendamiento en dólares, sobre todo en los segmentos industrial y de oficinas", expuso Armando Rodríguez, analista de Fibras de Signum Research.
En el periodo abril-junio de 2017, los ingresos por arrendamiento de las Fibras crecieron 18 por ciento (11.7 por ciento en términos reales) frente al mismo lapso del año anterior, cuando observaron un alza de casi 28 por ciento (24.8 por a tasa real).
"Durante el trimestre experimentamos un entorno de mercados financieros cambiante, favorablemente para el entorno macroeconómico pero que implica algunos efectos adversos en nuestros resultados, sobre todo la reducción en los ingresos de nuestros contratos denominados en dólares", explicó André El-Mann, CEO de Fibra Uno, en conferencia reciente con analistas.
Además, los especialistas dijeron que el que las rentas en dólares estén atadas a la inflación en Estados Unidos -que fue de menos de 1 por ciento en el segundo trimestre- también tiene un efecto negativo, pues las Fibras se ven imposibilitadas a subir el precio del alquiler por encima de ese nivel.
"Las rentas dolarizadas muchas veces están atadas a la inflación en Estados Unidos, y no se ven crecimientos agresivos (en el costo del alquiler), el alza es más moderada que lo que se vio en las rentas en moneda nacional, donde los incrementos llegaron a ser de 8 a 9 por ciento", dijo Rodríguez.
Pese a todo lo anterior, los expertos creen que el panorama para las Fibras es alentador, pues mantienen niveles de ocupación por encima del 90 por ciento y el entorno económico luce favorable para sus negocios.
Por ejemplo, recientemente Fibra Monterrey y Terrafina levantaron capital y deuda en la BMV a fin de financiar la adquisición y desarrollo de nuevos inmuebles y así continuar su expansión.
"La demanda de espacios tenía un poco de incertidumbre, sobre todo por la cuestión del efecto Trump, sin embargo, no se vieron tan afectadas (las Fibras). Las expectativas han cambiado favorablemente, los inversionistas siguen buscando naves industriales y oficinas", aseguró Juan Gutiérrez, analista de Bursamétrica.
