En la última década, desarrolladores inmobiliarios en la Ciudad de México han visto en los proyectos de usos mixtos una oportunidad para aprovechar de mejor forma sus reservas de tierra, obteniendo una mayor rentabilidad, rentas atractivas y una mayor rapidez en la ocupación.
De acuerdo con datos de la firma de servicios inmobiliarios Cushman & Wakefield, hace 10 años menos del 15 por ciento de los desarrollos inmobiliarios en el Distrito Federal eran mixtos y hoy alrededor del 30 por ciento tienen estas características.
Los proyectos de usos mixtos son desarrollos inmobiliarios que conjuntan más de un tipo de negocio, ya sea oficinas, centro comercial, hotel e incluso vivienda, donde cada segmento tiene su propio flujo de visitantes o inquilinos.
Los primeros grandes proyectos de usos mixtos, Antara y Parques Polanco, se desarrollaron en antiguas plantas automotrices de General Motors y Chrysler, pues al ser terrenos de grandes dimensiones era difícil erigir solo oficinas o comercio, además de que no sería absorbido completamente por el mercado. Esto generó la mezcla de usos que ya era común en Estados Unidos, dijo Héctor Kleiran, director Internacional de JLL México.
"Si estoy pagando un terreno que me permite desarrollar 100 mil metros cuadrados, para que sea negocio tengo que desarrollar ese potencial y no se puede hacer de un solo uso; así nacen los usos mixtos, tratando de juntar usos que complementen una densidad", comentó Kleiran.
El proyecto Latitud Polanco, de Abilia, se construye en un terreno con una superficie de 7 mil 500 metros cuadrados y tendrá un área rentable de 6 mil 300 metros cuadrados, mientras que en el caso de Mítikah, en Xoco, la torre se edifica sobre un terreno de 109 mil metros cuadrados y tendrá un área rentable de 125 mil.
En Paseo de la Reforma, el desarrollo de este tipo más representativo es el de Reforma 222, de Danhos. En este corredor los precios de la tierra son hasta el doble de caros que en Santa Fe, por lo que aunque los terrenos no sean tan grandes como en otros casos, deben construirse desarrollos mixtos para recuperar la inversión.
Expertos del sector coincidieron en que el auge de este tipo de complejos está relacionado con crear espacios urbanos, donde las personas tengan todos los servicios a la mano, de modo que no les reste tiempo en traslados a sus áreas de trabajo, entretenimiento y hogar.
"La tendencia claramente del mercado es volver a las zonas más urbanas, más céntricas, con servicios comerciales a la mano. Los proyectos de usos mixtos ofrecen todo esto, sobre todo en zonas urbanas como Polanco, Condesa, Roma e incluso Santa Fe, el uso mixto hace mucho sentido", dijo Guillermo Buitano, director general de la desarrolladora inmobiliaria Abilia.
Víctor Lachica, director general de Cushman & Wakefield México, explicó que si bien es difícil estimar qué tan elevada es la rentabilidad de estos edificios frente a otros complejos, el tener comercio, oficinas y servicios en un mismo lugar permite a los arrendatarios cobrar mayores rentas y acelerar la ocupación de los mismos.
"La rentabilidad es más elevada, las oficinas están dispuestas a pagar más renta porque ya resolviste el tema de dónde tendrán que comer sus empleados y otros asuntos de servicios que son más cómodos y permiten incrementar la productividad. Por otro lado, los comercios están dispuestos a pagar más porque tienen ya una afluencia establecida", explicó Lachica.
Luis Llaca, director de Retail de CBRE, consideró que ya es difícil que un desarrollador apueste por un proyecto con un solo uso de suelo en la Ciudad de México.
Actualmente, están en proceso de construcción proyectos mixtos como Mítikah, de Prudential e Ideurban, en la zona de Coyoacán, en el Distrito Federal; Miyana de Gigante; Latitud Polanco de Abilia (ambos en Polanco); y Torre Manacar, en Insurgentes Sur, de Pulso Inmobiliario.
El desarrollo de usos mixtos más grande que se construye en el DF actualmente es Toreo de Danhos. Tiene una superficie rentable de 75 mil 606 metros cuadrados y contempla oficinas y hotel, mientras el área comercial se desarrollará en 66 mil 852 metros cuadrados.
