La producción de vivienda nueva en México cerró 2023 en su nivel más bajo en los últimos ocho años, de acuerdo con cifras del Registro Único de Vivienda (RUV), con la construcción de 131 mil 48 unidades, comparado con el 2015 cuando la cifra más alta alcanzó las 301 mil 819 unidades, 56.6 por ciento más que el año pasado.
De acuerdo con desarrolladores el derrumbe en la construcción en los últimos años se debe principalmente a una desaceleración del salario real de los trabajadores y los efectos de la inflación en el encarecimiento de materiales para la construcción, la contratación de mano de obra y el costo final de las viviendas, así como una sobrerregulación y demora en permisos.
“El salario real ha crecido menos que los precios de la vivienda y ese gap (brecha) hace que se vaya contrayendo la demanda en los segmentos más altos, es decir si una persona antes podía comprar una casa de un millón y medio, ahorita le alcanza para un millón 300 mil pesos y eso va a estar sucediendo durante el 2024. Prácticamente ha desaparecido la vivienda de menos de 400 mil pesos”, dijo Jesús Sandoval Armenta, CEO de Ruba.
Cabe destacar que, la edificación de vivienda nueva, de acuerdo con datos del RUV, repuntó en noviembre de 2023 con un total de 14 mil 310 unidades producidas, el volumen mensual más alto registrado en el año, mismo que representó un alza anual del 17.7 por ciento anual.
Sin embargo, pese a esta recuperación de noviembre la producción total de vivienda se sigue viendo afectada por el encarecimiento de materiales, el financiamiento de créditos puente y la falta de tierra con servicios.
La inflación y el alza de tasas de interés ha ocasionado un encarecimiento en obras de hasta 11.2 por ciento en promedio según datos de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y en algunos casos hasta del 15 por ciento, por lo que algunas constructoras han tenido que reducir sus márgenes o migrar hacia segmentos de vivienda con valor más alto en las principales ciudades del país.
“Hay empresas muy sanas y con una gran capacidad de producción, tanto por su capital como su diversificación, que por nuestras economías de escala podríamos producir vivienda de menor precio sacrificando márgenes y de alguna manera podríamos subsidiar una parte del precio de esta vivienda, privilegiando la velocidad y el volumen para que el negocio sea rentable”, agregó Armenta.
Ante la desaceleración de la edificación de vivienda y las ventas a causa de los altos costos, la vivienda económica es el segmento más castigado por los desarrolladores y también la más demandada. Sergio Leal Aguirre, presidente ejecutivo de Vinte detalló a El Financiero que ante este problema, es necesario replantear los esquemas de subsidio para la vivienda, luego de haber sido cancelados por esta administración, para retomar el rumbo de este sector.
“Yo creo que ya estaríamos listos para que el gobierno subsidie y regrese el subsidio para toda aquella gente que tiene un crédito de 350 mil pesos, que pueda acceder a una vivienda de mayor valor, 450 mil o 500 mil pesos. Este tipo de vivienda tiene que tener dos componentes: desregularización y subsidio, creo que es el reto fundamental de los próximos 24 meses para atender la demanda turística, del nearshoring y orgánica”, dijo.
Señaló que en promedio además se requieren de 750 mil a un millón de viviendas en el país, sin embargo, se llegan a producir sólo hasta 250 mil unidades, cifra que desde el 2018 ha venido a la baja por incertidumbre, problemas económicos y regulatorios.
“Hay política de vivienda que se han enfocado, principalmente en los mejoramientos, pero políticas de vivienda para este segmento no hay en el que pudieran unirse recursos federales, estatales y municipales, esa sería la solución. El esquema del subsidio como se dio anteriormente se corrompió”, agregó Armenta, por lo que buscan aterrizar propuestas entre todos los sectores para atender este problema.
Por otro lado, de acuerdo con cifras del RUV en 2023 las entidades con el menor número de viviendas construidas fueron Tlaxcala, Tabasco, Oaxaca, Guerrero, Chiapas y Campeche, zonas donde se ha promovido más la autoconstrucción y los créditos de mejora, mientras que grandes ciudades como la Ciudad de México, apenas registró un total de mil 701 viviendas.
“El tema es que la vivienda que puede pagar la población (en la Ciudad de México oscila entre 800 mil y un millón 200 mil pesos, lo que puede pagar; hoy por hoy la vivienda más económica que se puede encontrar en la ciudad es de un millón 800 mil”, dijo, lo que ha hecho más grande la brecha entre el mercado y el financiamiento de los constructores para desarrollar más rápido nuevos proyectos.
Agregó que además factores como la falta de suelo para construir en la capital, el alza en las tasas de interés para los créditos puente e hipotecarios, así como varios candados en las ventanillas de permisos, han ocasionado un desfase en la industria. Por otro lado señaló que ante este problema, la densificación podría ser una salida para aprovechar mejor los desarrollos de vivienda.
“Otras formas para rehabilitar el suelo es la regeneración, hay zonas post industriales que están en desuso, que tienen toda la capacidad y viabilidad para hacerse”, concluyó.