Actualmente las economías del mundo desarrollado ya están analizando el mundo Post-Covid. Un ejemplo evidente es la economía de Estados Unidos con su nuevo presidente que ha obtenido aprobación por parte de su congreso del “American Rescue Plan Act of 2021” (marzo 11, 2021) - un plan de apoyos económicos de $1.9 Trillones de dólares.
Este plan viene a apoyar económicamente a familias, apoyos en la reapertura de escuelas y negocios, solventar la caída de ingresos de los estados, ayuda a las familias con retrasos en sus créditos hipotecarios, entre otros.
Estos apoyos, junto con los apoyos dados en la Administracion de Trump, son desde el punto de vista económico y su representación del PIB (aprox. 27% del PIB), un plan similar al “New Deal” del Presidente Franklin D. Roosevelt de los 1930′s.
El plan de apoyos del Presidente J. Biden busca la reactivación económica y da un “twist” hacia apoyar a sectores económicos poco favorecidos y en temas ambientales, apoyar a los sectores con una visión ambientalista (i.e. energías limpias). El plan ya inició y las familias ya recibieron sus “cheques” de apoyo desde marzo 2021.
Basta con ir al vecino país y visitar los centros comerciales, los restaurantes y cada vez más hay una mayor afluencia que se demostrará contundentemente en los reportes económicos trimestrales de estas compañías. La reactivación económica ya inició y acorde a los analistas, la economía estadounidense crecerá entre un 6%-8%, en términos nominales este 2021.
Y en nuestro país, independientemente que el gobierno federal no ha apoyado a la IP de la misma manera (i.e. apoyos simbólicos de 25 mil pesos), el crecimiento económico de nuestro vecino norteño nos afectará positivamente y en relación con bienes inmobiliarios, el sector industrial es un sector ganador en el período Covid y será un sector con mucha tracción en el período Post-Covid.
Las FIBRAS de este sector (Pure Players - Fibra Prologis, Terrafina, Fibra Macquarie) han tenido un período muy favorable y resiliente a las circunstancias económicas vividas desde el 2020. Incluyo a FMTY con una mezcla de oficinas e industrial, ha reportado números financieros sólidos ya que el sector industrial llega a representar cerca de la mitad de su portafolio y se espera que en este mismo sector sea donde vaya a tener las mayores oportunidades de crecimiento en los próximos años.
El sector industrial es un tipo de activo que el capital institucional lo ha visto con muy buenos ojos debido a que cuenta con calidad crediticia en los arrendatarios (empresas grandes con garantías), ingresos de rentas en dólares y financiamiento muy competitivo en esa misma moneda, entre otras variables. Todas estas variables han creado un nicho de negocio con un margen financiero positivo y un riesgo limitado (empresas grandes tienden más a cumplir sus compromisos financieros en tiempo y forma).
Con el nuevo tratado comercial TMEC y el cambio en las reglas de origen (mayor porcentaje de participación local en los productos), se espera mayor inversión en manufactura para la maquila de exportación. Además, si incluimos el crecimiento en el consumo nacional y el comercio electrónico hará que la logística (espacio para almacenamiento de productos) sea un pilar de crecimiento en los próximos años. Cada vez que pasamos por parques industriales institucionales, nos damos cuenta de la construcción de nuevos inmuebles y que la absorción de naves de inventario ha tenido una tendencia positiva.
Hablando de pequeñas y medianas empresas (PYMES), en varias ciudades del país han proliferado muchos desarrollos industriales con este enfoque. Parques industriales con una oferta de terrenos (+1,000 m2) o bodegas (+700 m2) en desarrollos planificados, con infraestructura y ciertas amenidades que ayudan al sector y dan elementos para buscar eficiencias en la producción.
Considerando el panorama económico de nuestra región, los incentivos económicos dados por gobiernos y los cambios que vienen en la forma de hacer negocio en el mundo, los bienes raíces industriales serán un sector con muchas oportunidades de crecimiento en el mediano plazo (i.e. manufactura, logística y última milla). Por estas razones, el capital institucional (CKDs y Fondos Institucionales) se ha volcado con rapidez a este sector y esperamos que la fuerte presencia de estos grupos no afecta los precios de equilibrio en terrenos/rentas.