Fibra Mty, el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado y asesorado 100 por ciento internamente, registró ingresos totales por 375.3 millones de pesos (mdp) en el primer trimestre del 2022, (1T22), 13.6 por ciento superiores al mismo trimestre de 2021.
En su reporte a Bolsa informó que el Ingreso Operativo Neto (“ION”) fue de 339.8 mdp, 13.0 por ciento mayor al 1T21. La UAFIDA del 1T22 alcanzó 305.2 millones de pesos, 13.1 por ciento por encima del 1T21.
Los márgenes ION y UAFIDA del 1T22 fueron de 90.5 y 81.3 por ciento, 250 y 130 puntos base por encima de nuestros márgenes objetivo de largo plazo.
“El flujo de Operación (”FFO”) y el Flujo Ajustado de la Operación (“AFFO”) se situaron en 252.0 millones de pesos y 239.8 mdp, 3.5 y 18.6 por ciento por encima del 1T21, respectivamente. Este crecimiento fue impulsado en gran medida por las adquisiciones de los inmuebles La Perla y Ciénegas 2 y 3, y una mayor inflación para contratos en pesos y dólares”.
“Es importante considerar que las reservas de mercado asociadas con la pandemia COVID-19 y la distribución lineal de los ingresos recibidos de Axtel fueron realizados a nivel AFFO en el 1T21, si lo hubiéramos reflejado desde el FFO, su crecimiento hubiera sido de 18.3 por ciento, en línea con el del AFFO”.
Fibra Mty cerró el 1T22 con 60 propiedades en su portafolio, incluyendo 19 para uso de oficinas, 35 para uso industrial y 6 para uso comercial.
Al cierre del 1T22, Fibra Mty registró un total de 818,864 m2 de Área Bruta Rentable (“ABR”). La tasa de ocupación al 31 de marzo de 2022 fue de 91.6 por ciento, calculada por ABR.
“La renta promedio por metro cuadrado, considerando las tarifas en pesos y dólares, fue de 18.0 dólares en oficinas corporativas, 14.8 dólares en oficinas operativas, 4.8 en naves industriales y 6.9 en inmuebles comerciales”.
A principio del 1T22 Fibra Mty se convirtió en la primera Fibra en México en conseguir el certificado EDGE Advanced (Excelence in Design for Greater Efficiencies) para su sede corporativa, certificación ecológica con enfoque en ahorro de energía, agua y materiales de baja energía incorporada, misma que es emitida por el Green Business Certification Inc. (GBCI) y promovida por la Corporación Financiera Internacional (IFC por sus siglas en inglés), miembro del Grupo Banco Mundial.
Durante el 1T22, se inició proceso de certificación LEED en Operaciones y Mantenimiento v4.1 (LEED O+M v4.1) desarrollada por el USGBC (US Green Building Council). La certificación se busca para 11 edificios del portafolio de oficinas que representan 141,186 m2 rentables en los mercados de Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey, San Luis Potosí y Ciudad Juárez. A finales del 1T22 se inició la fase de diagnóstico, la primera de 4 fases, que llevarán al objetivo de certificación dentro de un plazo de aproximadamente 18 meses.
La distribución correspondiente al resultado de la operación de Fibra Mty del 1T22, ascenderá a 239.8 millones de pesos, equivalente a $0.247 por CBFI, considerando el número de CBFIs en circulación al cierre del 1T22, lo cual representa un rendimiento anualizado de 8.1% respecto al precio de $12.27 por CBFI al inicio del año. El rendimiento anualizado de nuestro CBFI se mantuvo por encima de la inflación de 2021, en 74 puntos base, a pesar de que esta última fue la más alta en México en 21 años.
Jorge Avalos Carpinteyro, Director General de Fibra Mty, señaló que estamos cerca del regreso a la normalidad tanto en México como en distintas partes del resto del mundo lo que está reactivando la actividad tanto en oficinas, comercios, escuelas, hoteles y eventos masivos.
“Esto beneficiará la actividad de absorción en el segmento de oficinas y su espacio comercial, sin duda habremos de tomar en cuenta que el regreso presencial pudiera traer como consecuencia nuevos retos que incorporen i) redensificación, ii) mejores sistemas para monitorear la calidad del aire, iii) espacios flexibles y iv) mayor uso de la tecnología como una herramienta para incrementar la interacción digital, buscando siempre una mejor experiencia para los usuarios”.
El segmento industrial permanece como la clase de activo en el mercado de bienes raíces con mejor desempeño en los últimos dos años; pensamos que esta tendencia prevalecerá durante los siguientes años. Estas condiciones de mercado se reflejan en nuestro pipeline de proyectos en negociación que, en su gran mayoría está relacionado con este segmento. La evaluación de posibles adquisiciones se encuentra en los niveles más altos que hemos observado desde la constitución de Fibra Mty alcanzando cifras superiores a 1,000 millones de dólares durante los últimos doce meses.
“Afortunadamente aún tenemos una capacidad de compra de 100 millones de dólares con endeudamiento adicional y seguramente, una vez agotados estos recursos, podremos evaluar una colocación subsecuente de capital. Lo anterior sería posible dado que Fibra Mty es de las pocas fibras en México que cotiza a niveles cercanos de NAV, lo cual refleja la preferencia de los inversionistas por una Compañía que ofrece estabilidad de flujos, transparencia y un comportamiento defensivo ante la volatilidad en los mercados”.