La evolución industrial de los últimos años, antes y durante la influencia del nearshoring, hace eco en el desarrollo residencial de Monterrey.
Pocos lo señalan, pero el efecto como aquí lo hemos señalado de esta tendencia, ha generado desde 2015 un crecimiento de la población en la Sultana del norte ha con un ritmo anual de entre 1.2 a 1.5%, producto de la migración de empleados de otros estados. Esto implica no sólo edificación actual de 1.3 millones de m2 de espacios industriales y un aumento de al menos 25% en los precios por m2 de renta de edificios del nicho Clase A.
El fenómeno migratorio de este lapso ha provocado un incremento en la demanda de espacio de vivienda. En agosto del año pasado, en Monterrey se desplazaron 11 mil unidades de vivienda, el mayor nivel del país en términos de ventas, de acuerdo con un reporte de Tinsa. De este volumen 29% era ya de unidades verticales, además de que la mayor proporción de ventas se concentró en vivienda popular con 42%, seguida por la media con 17% y 16% con residencial y residencial plus. Lo anterior también hizo posible que se colocaran hasta entonces 17% del volumen de créditos hipotecarios de todo el país.
A su vez, este fenómeno provocó que corredores como San Pedro y Monterrey, que concentran buena parte de la oferta de edificios y rascacielos, expandieran su ola hacia municipios metropolitanos.
Nos referimos a municipios como Santiago, Apodaca, Escobedo, Santa Catarina, Guadalupe y San Nicolás de los Garza donde existen más de 80 edificaciones verticales, además de 22 en proceso, de acuerdo con información de los ayuntamientos. Un ejemplo de esta tendencia es Santa Catarina, donde se edificó la primera torre de departamentos en 2010 y a la fecha, el municipio tiene 19 edificios habitacionales. Santiago, por ejemplo, también registra actualmente 19 edificios habitacionales, seguido por Apodaca donde se edificaron 12 torres residenciales.
Hasta finales del año pasado, Tinsa tenía ubicados 409 proyectos activos en el área metropolitana, pero con una concentración de 41% en el segmento residencial y residencial plus. Para entonces, el desplazamiento era ya de 22 mil unidades, ubicadas en municipios como Apodaca, García, Escobedo y San Nicolás, mismos que concentraron 39% de las ventas.
En función de lo anterior, en los segmentos de mayor valor, los precios promedio por m2 llegaron hasta 85 mil 506 pesos, mientras que en el segmento social se registró un piso de $10 mil 848 pesos/m2. Esta dinámica es reflejo del impacto que ha generado el desarrollo inmobiliario industrial en un mercado que ha sabido adecuarse a la demanda generada en los últimos años. Sin duda, que detrás de esta expansión se ha creado un proceso de densificación en la Zona Metropolitana, como ha ocurrido en otras ciudades del país, donde a falta de planeación urbana e infraestructura, la solución es la edificación vertical.
Todo esto es un reto mayúsculo para facilitar un crecimiento ordenado y con beneficios en la consolidación de sus corredores.
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