Ventas de portafolios, fondeo vía la compra de bonos de desarrollo sustentable y estrategias financieras en el mercado de capitales soportan la expansión con distintas vertientes que mueven el financiamiento en el mercado inmobiliario industrial.
En los últimos años, la atención de bancos, instituciones de financiamiento y empresas de capital privado está puesta en las oportunidades que el nearshoring abre en este segmento del mercado, uno de los más sólidos en los últimos 20 años.
Un actor importante es la Corporación Financiera Internacional (IFC), que prevé acumular en 2024 una bolsa por 500 millones de dólares en financiamiento a proyectos sustentables vinculados con el segmento industrial originado en el nearshoring.
Esta iniciativa, que se centra en otras industrias con potencial como la vivienda, se basa en las previsiones en inversión, que se estiman detonarán en México la relocalización de las cadenas de suministro en los próximos años.
En específico, los recursos de la IFC analizan, además, las acciones en sustentabilidad e innovación tecnológica, dado que deben contar con la precalificación EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies), un proceso que ha venido avanzando en los últimos años y donde empresas institucionales tienen un pie dentro.
La inversión del brazo financiero del Banco Mundial tiene su origen en el crecimiento de proyectos enfocados en la relocalización de empresas. No sólo automotriz, electrónicos y electrodomésticos, sino también farmacéutico y alimentos.
Detrás de esta línea de financiamiento figuran también distintos movimientos que empresas institucionales han realizado en los mercados internacionales ante el mismo efecto.
Tres casos que llaman la atención son los de Finsa, Fibra Monterrey y Fibra Uno.
Por una parte, Finsa, que preside Sergio Argüelles, anunció la salida al mercado del Fondo Finsa V por 600 millones de dólares, lo que permitirá robustecer su estrategia de inversión.
Es un movimiento que se suma a la ejecución del fondo, mismos que han permitido consolidar su portafolio, que actualmente suma 27 edificios Clase A, con un total de 916 mil m2.
Otro camino es el de Fibra Monterrey, liderada por Jorge Ávalos, que consolidó su primera emisión de capital con inversionistas internacionales por 467.9 millones de dólares.
Si bien es la séptima vez que la fibra va a mercados de capitales en la última década, es un camino que le permitirá continuar con su estrategia de crecimiento a través de la adquisición de bienes inmuebles industriales, en especial los ubicados en el norte del país.
La expansión se sumará a las 106 propiedades que incluyen su portafolio, con una área bruta rentable de 1.6 millones de m2, de las cuales, 81 se enfocan en el uso industrial.
Asimismo, Fibra Uno, que dirige Gonzálo Robina, anunció una oferta para combinar activos industriales con los de Terrafina e integrar la fibra industrial internalizada más grande de México.
El portafolio, en vías de consolidar la transacción, alcanzaría 11.6 millones de m2, con una ocupación de 98.3 por ciento, e ingresos operativos netos aproximados a los 13 mil 80 millones de pesos.
La composición de los activos evidencian la línea de acción a seguir, dado que 60 por ciento se orienta al segmento logístico y 40 por ciento a manufactura ligera.
Todas son estrategias originadas en el impulso que experimentan los parques industriales, donde además se vive una fuerte inercia por atender políticas ESG (Environmental, Social and Governance).