Pese a los ajustes de algunas regiones, el dinamismo en manufactura y la creciente demanda de espacios logísticos mantienen la demanda de espacio industrial de México a niveles históricos.
Con 3.3 millones de m² de absorción bruta, este mercado inmobiliario alcanzó a nivel nacional, el dinamismo ascendente iniciado desde 2020 y que se mantiene en niveles récord desde 2022.
Esta dinámica representó en la primera mitad del año un crecimiento de 9 por ciento respecto al mismo periodo de 2023, no obstante la sólida expansión de Juárez, Monterrey y Saltillo.
De acuerdo con el más reciente reporte de CBRE México, de los 13 mercados que se monitorean, estos tres alcanzaron un incremento destacado en su actividad de 21, 14 y 13 por ciento, respectivamente.
Los datos son reveladores del momento en que aún se encuentra el negocio producto del nearshoring y de cara al entorno que generaría una eventual revisión del T-MEC, en especial con Estados Unidos donde vendrá un cambio de gobierno en noviembre próximo.
No obstante y al cierre de la primera mitad del año, el entorno ha favorecido la construcción de al menos 1.3 millones de m²de espacio nuevo, superficie que creció 11 por ciento en relación con lo alcanzado en 2023.
Lo anterior ocurre también porque la demanda de espacios industriales continúa, en especial en la región noreste del país donde algunos corredores registran falta de disponibilidad.
Es en esa región donde los sectores de manufactura diversa, logística y transporte dominan la demanda, específicamente en Monterrey donde los prearrendamientos y proyectos build-to-suit representan 67 por ciento de las operaciones. Caso similar ocurre en Saltillo donde la manufactura diversa y automotriz impulsaron la actividad en la zona metropolitana.
Tijuana, por su parte, alcanzó una absorción neta que llegó a 132 mil m², nivel similar al año previo, pero donde los precios se mantienen alza hasta 8.52 dólares por m², el segundo valor más alto después de Ciudad de México (CDMX), ante la escasez de tierra y la demanda continua.
Junto con Toluca, CDMX y área metropolitana alcanzaron una demanda bruta de 854 mil m² a través de operaciones de prearrendamientos, que se situó en el nivel histórico más alto para el mercado.
Esto es reflejo de la escasez de la oferta y la disponibilidad en niveles mínimos históricos en los últimos 18 meses.
Si bien otros mercados en el Bajío han venido recuperando terreno a partir del efecto del nearshoring, no se puede negar que el noreste y la región centro son los principales motores del comportamiento que registra el mercado industrial.
Esta inercia, soportada en los niveles de Inversión Extranjera Directa, lleva a una tasa de vacancia promedio nacional de 3.1 por ciento, así como la construcción de 4.1 millones de m², de los cuales 2.1 millones de m² de absorción corresponden a nuevos espacios, indicador que se reconoce como absorción neta y que no considera renovaciones y prearrendamiento.
Otro factor a observar en la actividad industrial es que del pipeline en construcción, 51 por ciento se refiere a transacciones de prearrendamiento, ante la falta de espacio especulativo señalado en mercados como Ciudad de México y Monterrey.
En consecuencia, el entorno de dinamismo ha generado presiones al alza en los precios de renta, que en promedio alcanzan 7.07 dólares por m².
Para muchos en la industria, lo que se acumula en el negocio es reflejo, aunque con matices, del largo periodo de expansión superior a 60 meses que heredó a México el nearshoring una intensa manufactura con la cual sigue siendo el principal proveedor de Estados Unidos.