Director Ejecutivo Préstamo a Particulares HSBC
En el último año se ha venido observando una desaceleración en el número de créditos hipotecarios otorgados a través de los Organismos Públicos de Vivienda y la banca comercial. Lo anterior puede ser resultado del incremento en los valores de la vivienda, debido a los mayores precios de los materiales de la construcción que se presentaron en los últimos años, así como del costo del financiamiento para el desarrollador, y al aumento en las tasas de interés de los créditos hipotecarios.
Un mayor costo de la vivienda e incrementos en las tasas de interés en el crédito hipotecario, en un entorno de alta inflación, pueden impactar la capacidad de pago de las personas, debido a que sus ingresos no necesariamente crecen en la misma proporción que sus gastos.
Se incrementa el costo hipotecario
| Concepto | mar-19 | mar-20 | mar-21 | mar-22 | mar-23 |
|---|---|---|---|---|---|
| Tasa de interés promedio ponderado crédito hipotecario bancario (1). Fuente : CNBV | 10.40% | 9.78% | 8.99% | 9.06% | 10.25% |
| Precio promedio de venta de vivienda con base en los avalúos a los créditos garantizados (2) Fuente: SHF | $1,071,552 | $1,140,346 | $1,310,753 | $1,466,989 | $1,601,693 |
| Pago Mensual de la Hipoteca (financiamiento al 80%) (3) | $9,201 | $9,416 | $10,284 | $11,563 | $13,625 |
| Variación anual del Pago mensual hipoteca | 2.3% | 9.2% | 12.4% | 17.8% |
En el cuadro de arriba se muestra el incremento en la tasa de interés hipotecaria bancaria y en los valores de la vivienda, y como incrementa el pago de la mensualidad en el crédito:
El cuadro nos muestra cómo el incremento en las tasas promedio ponderada de créditos hipotecarios bancarios que en marzo del 2023 alcanzó un nivel de 10.25 por ciento, lo cual en conjunto con el valor promedio de la vivienda de un millón 601 mil 693 pesos, medido a través de los avalúos realizados a los créditos garantizados, se traduce para el acreditado en el pago de una mensualidad de 13 mil 625 pesos, lo anterior considerando que se financia el 80 por ciento del valor de la propiedad. Este monto significa un incremento del 17.8 por ciento en la mensualidad del crédito respecto a la estimada con los mismos supuestos para el año anterior. Este incremento es el mayor observado en los últimos años, lo cual combina un incremento anual en la tasa de interés hipotecaria de 119 puntos básicos, y del 9.18 por ciento en el valor de la vivienda.
Las tasas de interés de los créditos hipotecarios bancarios se han incrementado, a marzo 2023, en solo 119 puntos básicos en forma anual, lo cual es marginal respecto al incremento de la tasa de referencia en dicho periodo, que fue de 500 puntos básicos (6.0 por ciento a 11.0 por ciento). El buen comportamiento de los portafolios hipotecarios con una tasa de morosidad de 2.56 por ciento, y una fuerte competencia en el sector, han permitido trasladarles las mejores condiciones a los clientes. El financiamiento hipotecario es a tasa fija, con pago conocido y a plazos de hasta 25 años.
En una situación como la actual algunos clientes ven modificado su perfil crediticio y requieren poner un mayor enganche que les permita mantener cierta proporción del pago mensual del crédito respecto a sus ingresos. Las personas más afectadas son las personas jóvenes o las que tienen menores ingresos, porque tienen que vivir en espacios más pequeños o más alejados de los centros de trabajo, lo cual termina teniendo un impacto relevante en sus dinámicas personales y familiares (número de hijos, oportunidades de trabajo, entre otros).
En este contexto, se están generando nuevas opciones de financiamiento, incremento en los plazos de los créditos, permitir conjuntar ingresos con más participantes (cónyuge, padres, hijos, hermanos, etc.), esquemas de pagos crecientes que ajustan el pago de la mensualidad en un porcentaje fijo y por debajo de la inflación, además de nuevos esquemas de cofinanciamientos; sin embargo, es importante seguir buscando nuevas alternativas para promover un mayor acceso al crédito que permita a las personas construir un patrimonio, y con esto evitar que se amplié la brecha entre las personas que tienen una vivienda y aquellos que no.
(1) Refleja la tasa de interés promedio ponderada de la banca comercial.
(2) Es el valor promedio de los avalúos que se realizan para los créditos garantizados a la vivienda que se elaboran en un periodo trimestral.
(3) Es el pago mensual considerando un financiamiento al 80 por ciento del valor de la propiedad de un crédito hipotecario a 20 años, en dicho análisis se considera en el pago mensual el costo de los seguros de Vida y Daño en el crédito (73 pesos por cada mil pesos).